L’avance sur police pour l’acquisition d’un bien immobilier, qu’Amonis propose comme la plupart des assureurs, est-elle la panacée dans tous les cas ? Nous avons demandé l’avis objectif d’un expert indépendant, qui a travaillé dans le secteur bancaire.
Financer l’achat ou la rénovation d’un bien immobilier n’est pas chose facile, d’autant plus encore pour les plus jeunes. La tentation est forte d’utiliser la possibilité d’avance sur votre contrat PLCI ou INAMI. En effet, la loi permet d’utiliser la PLCI dans un cadre bien défini. Le montant avancé doit servir à acquérir, construire, améliorer, réparer ou transformer un bien immobilier qui se situe dans l’Espace Economique Européen et qui génère des revenus imposables.
Cette solution est-elle la panacée pour financer une partie de votre projet, comme la présentent certains courtiers ou banquiers ? Nous avons demandé l’avis de Frank Hendriks, de FS Advies, expert indépendant en conseils financiers qui a travaillé de nombreuses années pour une grande banque. D’emblée, il pointe l’importance d’une approche qui analyse l’ensemble de vos besoins et de votre plan de vie, en tant que client, et non ce que l’institution a à vous offrir.
Comment cela fonctionne ?
Votre PLCI n’étant pas supposée être utilisée avant l’âge de la pension, l’avance sur police s’apparente à un emprunt que vous concède votre institution de pension. Un taux d’intérêt vous sera donc compté. Et ce taux sera plus élevé que celui d’un crédit classique, la différence entre les deux se situant autour de 0,6%. Vous aurez donc remboursé, en fin de course, un montant supérieur.
Un exemple : supposons que vous vouliez emprunter 500.000 euros, soit via un crédit classique aux taux de 0,8%, soit via une avance au taux de 1,4% (0,6% d’écart entre les deux solutions). Toutes hypothèses étant égales, vous rembourserez un total de 541.078 euros dans le cas du crédit classique et 639.109 euros dans le cas de l’avance. Près de 100.000 euros de différence, c’est loin d’être négligeable.
Dans le cas du crédit, vous devrez présenter une garantie hypothécaire. Cependant, la plupart des banques se montrent souples à l’égard des professions libérales, ne demandant qu’une hypothèque très limitée. Pour l’avance sur police l’hypothèque n’est pas nécessaire, puisque c’est la police elle-même qui constitue cette garantie. Coût total : 4.300 euros, ce qui laisse encore une différence de 95.000 euros.
Quel montant pour l’avance ?
Après 5 ou 6 ans d’épargne, vous aurez atteint un montant qui, dans la plupart des cas, tournera autour des 25.000 euros. Et vous n’obtiendrez pas la totalité de cette épargne sous forme d’avance, toutes les institutions limitent en effet l’avance à un pourcentage de l’épargne investie. Il est important d’évaluer si l’opération en vaut la peine, sachant que vous devrez compléter par un autre emprunt.
Certaines institutions proposent des avances sur les cotisations futures à verser (soit personnelles, soit INAMI). Ceci permet d’emprunter un montant supérieur, mais vous lie à votre police PLCI ou INAMI. Et si vous avez opté pour l’option INAMI, vous vous engagez également à rester conventionné jusqu’à la fin de votre carrière (sous peine de devoir rembourser vous-même un montant important à la pension).
Après près de 32 ans de carrière dans une grande banque, Frank Hendriks souhaitait consacrer 100% de son expertise à ses clients. Il a créé FS Advies, bureau spécialisé en conseiller financier, et est à présent en mesure de sélectionner chaque banque pour le point fort qui correspond aux besoins de son client.
Avantages et inconvénients de l’avance sur police ?
Côté inconvénient, on note surtout le coût plus élevé de cette solution. Nous l’avons vu, la différence avec un crédit de 500.000 euros atteint rapidement les 95.000 euros. Et cette différence augmente pour les plus jeunes étant donné que la période de l’emprunt est plus longue, les intérêts courent donc pendant plus longtemps.
Autre inconvénient : vous vous « liez » pour le restant de votre carrière à votre police PLCI – INAMI. S’il s’agit d’une police INAMI, vous vous liez également à votre conventionnement. Or, il est difficile de savoir comment votre carrière peut évoluer.
L’avance sur police présente également des avantages, comme l’absence de frais de notaire et le fait que le crédit vous soit octroyé indépendamment de votre situation financière, ce qui peut être intéressant dans certains cas. Aussi, le montant des paiements mensuels est très bas du fait que, souvent, vous remboursez le capital emprunté en une fois en fin de carrière, les mensualités à payer ne représentent donc que le remboursement des intérêts. Dans notre exemple : 580 euros à débourser chaque mois pour un crédit de 500.000 euros, contre 2.254 euros par mois pour un crédit traditionnel. Pas besoin, donc, d’y consacrer une partie de votre rémunération. Par contre, à la prise de la pension vous rembourserez en une fois le capital emprunté, et ceci au moyen du capital pension qui aura continué à être constitué par votre police PLCI-INAMI. Il faut savoir que les banques proposent d’autres solutions qui permettent d’effectuer des paiements peu élevés : crédits modulaires, report du capital durant des périodes plus ou moins longues ou plan de versements personnalisés.
Et votre pension dans tout cela ?
L’avance sur police revient à financer ce que l’on appelle le 5ème pilier de votre pension (le pilier de l’immobilier) par le 2ème pilier. Or, le 2ème pilier a pour objectif de vous constituer une pension complémentaire qui vous permettra de maintenir un certain niveau de vie après la retraite. L’opération peut être dangereuse pour votre pension car il est aujourd’hui indispensable de disposer à la retraite d’un complément à la pension légale et ce sera plus indispensable encore lorsque vous serez vous-même à la retraite. Il vaut mieux y réfléchir à deux fois avant de sacrifier un capital pension au profit d’un financement immobilier, d’autant plus que des possibilités existent pour préserver votre 2e pillier (votre PLCI) tout en finançant à moindre coût votre 5e pillier (immobilier)…
Comment conclure ?
Si l’avance sur police comporte des avantages, elle reste une solution chère, et ne perdez pas de vue que le remboursement vous lie sur le long terme : resterez-vous conventionné jusqu’à la retraite afin que vos avantages sociaux INAMI continuent à alimenter votre compte pension pour rembourser les mensualités ou pour constituer un capital suffisant au remboursement à la pension ? Et si vous restez conventionné, voulez-vous resté lié à la même institution pour le placement de vos avantages sociaux INAMI, au risque d’y perdre en rendement ?Il est important d’envisager toutes les alternatives avant de prendre une décision qui peut vous lier pour de nombreuses années. Un expert qui connait le secteur pourra vous conseiller en fonction de votre situation et en toute objectivité. Vie et carrière sont spécifiques à chacun, il est donc essentiel de chercher la solution spécifique à chaque client. Cette solution est différente pour chacun.
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